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Surroga e rinegoziazione: cosa sono e come funzionano

Surroga e rinegoziazione: cosa sono e come funzionano

La surroga è una tipologia di contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’originario Istituto Bancario ad uno nuovo. Vi è quindi una sostituzione del mutuo precedente con il subentro di un nuovo Istituto di Credito con cui il Mutuatario (debitore) può concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri, costi aggiuntivi e soprattutto senza necessità del consenso della banca originaria.

L’importo del nuovo prestito non potrà essere superiore al debito residuo – ovvero l’ammontare ancora da rimborsare. Per quanto riguarda l’ipoteca, resterà in essere quella del mutuo originario, che sarà solo adeguata con l’indicazione del nuovo intermediario. La surroga può sostituire sia un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, sia un mutuo destinato all’acquisto della seconda casa. Non è escluso che si possa chiedere la surrogazione di un mutuo di liquidità. Per surrogare il finanziamento basta inoltrare una domanda di trasferimento alla nuova banca, che però non ha l’obbligo di accettarla. In caso di esito positivo, il vecchio istituto dovrà concedere il nulla osta entro 30 giorni: qualora il termine non venga rispettato saranno applicate delle sanzioni.

Negli anni passati la portabilità era concessa al massimo una sola volta, in quanto la surroga della non era ben vista dagli intermediari. Attualmente gli stessi istituti di credito hanno introdotto criteri di ammissibilità che la valutano positivamente, riducendo anche i tempi tra un’operazione e l’altra a 6/12 mesi dall’ultimo trasferimento.

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale prevede l’intervento in atto della nuova Banca (“Banca surrogante”), del soggetto debitore (Mutuatario) e di un separato e successivo atto unilaterale di quietanza. La surroga bilaterale (di più facile e veloce realizzazione) si divide quindi in due fasi: inizialmente si ha la stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione, ovvero il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il Mutuatario e il nuovo Istituto di Credito. Successivamente la stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza, ossia la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. È un atto autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria.

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto della Banca originaria (“Banca surrogata”), della nuova Banca (“Banca surrogante”) e del soggetto debitore (Mutuatario). Viene stipulata con un unico atto notarile contenente il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito; la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, rilasciata dalla banca uscente e infine l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

In alternativa alla surroga, spesso si possono ottenere agevolazioni con la sola rinegoziazione, ovvero rimanendo con la stessa banca ma rivedendo i dettagli del contratto precedentemente stipulato. Si tratta di un’opzione che, come per la surroga, non prevede spese aggiuntive ma solo l’accordo di entrambe le parti (debitore e creditore): una scrittura privata senza l’intervento di un notaio che renderà attive le nuove disposizioni del contratto.

Si potrà dunque cambiare la durata del mutuo, riducendo il periodo del piano di ammortamento o allungandolo qualora il mutuatario preferisca ridurre l’importo delle rate mensili. Inoltre sarà possibile cambiare il tasso di interesse, magari usufruendo in questo momento della maggiore convenienza del tasso variabile rispetto al fisso. La rinegoziazione non pregiudica le eventuali agevolazioni fiscali in essere. Dunque l’utente continuerà ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula del contratto di mutuo originario.

La richiesta di rinegoziazione va inoltrata all’istituto attraverso lettera raccomandata a/r, contenente la domanda firmata. La banca dovrà risponderà al cliente obbligatoriamente e sempre in forma scritta.

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